Как удешевить новостройки?

Если следовать экономической логике, то увеличение объемов жилищного строительства в последние годы должно было бы привести к снижению цены квадратного метра. Однако большинство новоселов многоквартирных домов этого не ощутили. Что еще необходимо сделать, чтобы жилье стало более доступным?

Что почем?

По итогам первого квартала нынешнего года средняя стоимость квадратного метра жилья, возводимого с господдержкой  для очередников, составила с учетом отделки около 1,7 миллиона рублей. При этом в домах КПД цена была на 100 тысяч меньше, а в зданиях других типов — примерно 1,9 миллиона.
В начале нынешнего года по сравнению с последним кварталом минувшего цены даже немного снизились. Произошло это, как объясняют в Министерстве архитектуры и строительства, в частности, в результате “ужимания” уровня рентабельности отечественных производителей стройматериалов и строительных организаций. Однако сколько будет стоить квадратный метр в дальнейшем, сказать крайне сложно.
“Нужно учитывать, что на первом квартале практически не сказались те изменения стоимости энергоресурсов, которые произошли, — отмечает начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль. — Они в большей степени могут проявиться во втором квартале”.

Модернизировать и экономить

Каждый многоквартирный дом уникален по-своему. Стоимость квадратного метра зависит, например, от себестоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ, затрат на проектирование, подготовку земельного участка.
За последние пять лет в строительной отрасли было реализовано около ста инвестиционных проектов. В итоге удалось снизить зависимость от колебаний цен на импортные стройматериалы.
“Доля стройматериалов в стоимости квадратного метра сегодня составляет около 70—75 процентов, — рассказывает Вячеслав Туров, первый заместитель гендиректора ОАО “МАПИД”, на которое приходится более половины жилья, возводимого в столице, и почти десятая часть общереспубликанского объема. — В этой доле на импортные стройматериалы приходится 6—7 процентов, удельный вес небольшой”. По-прежнему приходится закупать за рубежом, например, ванны, линолеум, кабель, некоторые металлоконструкции.
Однако одним импортозамещением проблему не решить. Дело в том, что в себестоимости отечественного цемента, других важных материалов удельный вес импортных энергоресурсов порой превышает 50 процентов. Таким образом, чтобы цена квадратного метра для граждан стала более привлекательной, необходимо снижать энергопотребление как в процессе производства стройматериалов, так и во время возведения жилья.

Инвестировать и конкурировать

Ресурсосбережение требует дополнительных инвестиций. Осуществить это за счет внутренних ресурсов весьма проблематично, так как для предприятий и стройорганизаций государство ограничивает уровень рентабельности. Поэтому большие надежды возлагаются на масштабные зарубежные инвестиции. Только в нынешнем году при благоприятном раскладе предполагается привлечь несколько сотен миллионов долларов.
Впрочем, как полагает председатель совета Белорусской ассоциации “Недвижимость” Николай Простолупов, крупные инвесторы в строительный сектор к нам придут только в том случае, если уровень рентабельности проекта составит не менее 30 процентов. Ограничивать рост стоимости квадратного метра лучше не административными мерами, а экономическими методами, путем создания благоприятных условий для ведения бизнеса, развития конкуренции.

Время — деньги

МАПИД может построить дом за срок от 8 месяцев до 1 года, — отмечает Вячеслав Туров. — Проектирование ведется не более года. Другое дело, что допроектный период занимает много времени. Если дом будет строиться на месте сноса частного сектора, то согласование и освобождение площадки может занять и более трех лет”. И все это, естественно, приводит к удорожанию себестоимости новостройки.
“Темп строительства — это цена стройки, — обращает внимание министр архитектуры и строительства Анатолий Ничкасов. — Себестоимость зависит не столько от цены щебня, цемента, а больше от скорости возведения. Поэтому в экономически развитых европейских странах такое огромное внимание отводится процессам автоматизации производства. Дом, построенный за месяц, может обойтись в пять раз дешевле, чем здание, возведенное за год. Наша задача — так спроектировать и так построить, чтобы это состоялось”.
Поэтому в Минстройархитектуры рассматривают возможность дальнейшего сокращения нормативных сроков строительства жилья на 10—15 процентов. Правда, делать это придется осмотрительно. Ведь за последние десятилетия технологии шагнули далеко вперед. Например, количество элементов из расчета на квадратный метр в новых секциях МАПИД увеличилось на 30—40 процентов. К тому же сейчас с учетом повышения требовательности новоселов те же окна, двери не монтируют сразу на заводе, а делают это с учетом пожеланий будущих жильцов на стройплощадке. Все это требует дополнительного времени.

Больше удобных участков

Большой резерв снижения стоимости жилья, полагают эксперты, заложен в сфере выделения земельных участков. Чем подробнее в нашей стране будут разработаны перспективные планы жилой застройки конкретных населенных пунктов, чем меньше будет затяжных согласований, тем быстрее будут вырастать дома, тем дешевле обойдется квадратный метр.
В последнее время участки чаще всего выделяются по следующему принципу: жилье для очередников возводится на свободной площадке, а коммерческое — там, где требуется снос, другие работы. При этом государство берет на себя затраты по созданию инженерной инфраструктуры при определении стоимости квадратного метра для лиц, признанных нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющих право на господдержку. С одной стороны, такая тактика позволяет сдерживать цены для очередников, но с другой — ведет к удорожанию других новостроек.
Например, СООО “Ареса-Сервис”, по словам директора центра маркетинга и коммерции этого предприятия Веры Быковой, в апреле предлагало квартиры по цене 1,3 тысячи долларов (напомним, в жилье с господдержкой — около 600 долларов).
Как бы там ни было, но большинство новоселов от нынешней системы господдержки выигрывает. Ведь за минувший год в нашей стране более 90 процентов многоквартирного жилья было сдано именно для очередников, то есть по льготным ценам. В планах на нынешний год — не менее 80 процентов. На практике по итогам первого квартала вышло около 87 процентов. Всего за этот период в стране сдали в эксплуатацию более 1,3 миллиона квадратных метров жилья. Однако нужно понимать, что государственное стимулирование не может быть бесконечным.

А как у них?

• В Киеве квадратный метр в новостройке предлагают в среднем по 1,6 тысячи долларов, а в Москве — по 4,5 тысячи.
• В мировой практике неофициальным показателем уровня доступности жилья считается соотношение уровня средней месячной зарплаты в стране и стоимости квадратного метра жилья. Беларусь стремится к тому, чтобы эти два параметра как минимум сравнялись.