Рынок жилья пойдет к новому дну?

Как рынок недвижимости усвоил уроки девальвации рубля в 2009 году и стоит ли спустя два года настраиваться на худшее, чего ждать в ближайшее время от цен на жилье?

На эти актуальные вопросы «EJ:Недвижимость» ответил директор риэлтерской компании ViVa Invest Юрий ЖАРКОВ.

– Можно ли провести аналогию между сегодняшней ситуацией на рынке жилья и той, что была после первой девальвации белорусского рубля в 2009 году?

– В 2009 году практически никто не ждал и не готовился к девальвации. Разовое ослабление национальной валюты сразу на 20% вызвало соразмерное увеличение цен в белорусских рублях практически по всем объектам жилищного строительства. Если посмотреть статистику рынка того времени, то на протяжении первых пяти месяцев после девальвации цены на жилую недвижимость были подчинены обратному тренду – снижались в белорусских рублях на 20%, стремясь компенсировать ранее состоявшийся необоснованный рост. Все это время рынок жилья, в особенности – сегмент новостроек, был практически парализован. Некоторый импульс его развитию был дан в середине года, когда цены вернулись к уровню декабря 2008 года, однако к этому моменту в силу ряда накопившихся негативных факторов требовалось еще большее снижение стоимости.

В 2011 году ситуация несколько иная: застройщики не так консолидированы. Часть рынка – а это примерно 20% – «конвертирует» долларовый эквивалент стоимости квадратного метра по курсу, выше курса Нацбанка, еще 45% – по курсу Нацбанка. И есть еще одна важная группа участников рынка – те компании, которые сегодня приостановили заключение договоров долевого строительства либо установили «заградительные» цены. После официальной девальвации их стало немного меньше – это 35%, но компании, занявшие выжидательную позицию, все еще остаются.

От того, какую ценовую политику примет данная группа застройщиков, в некотором роде и будут зависеть основные тенденции этого лета и осени на рынке недвижимости. Если большинство из них примкнет к тем, кто пересчитывает долларовый эквивалент цены по курсу, выше курса Нацбанка, то в следующие полгода вялотекущие продажи сулят перебои с финансированием большинству строек. Более-менее сбалансированного состояния спроса и предложения в среднесрочной перспективе здесь можно достичь при условии, что подавляющая часть застройщиков будет придерживаться официально установленного курса.

– Каким же вам видится сценарий развития событий в ближайшее время?

– Думаю, что большинство строительных компаний, которые пересчитывают долларовый эквивалент стоимости квадратного метра в белорусские рубли по курсу 6000–7000 рублей, будут вынуждены умерить свои аппетиты до 5000 рублей, т.к. придерживаться текущей ценовой политики и вместе с тем рассчитывать на активные продажи потребитель, вероятнее всего, не позволит. Впрочем, в каждом конкретном случае все будет зависеть именно от того, на какую целевую аудиторию ориентирован проект.
Так, например, потребитель жилой среды премиум-класса готов принять курс пересчета, превышающий тот, который установлен Национальным банком Беларуси на 20–30%. При реализации же жилья эконом-класса максимально подходящим для дольщика будет использование официального курса пересчета доллара США. Подобный дифференцированный подход позволяет учесть отличия в составе и источниках доходов различных целевых групп потребителей, в связи с чем он, вероятнее всего, будет все чаще приниматься во внимание застройщиками при формировании своей ценовой политики.

Стоит отметить также, что использование различных курсов при пересчете долларового эквивалента цен в белорусские рубли для некоторых застройщиков может превратиться в один из инструментов конкурентной борьбы. Проявления данной тенденции можно ожидать в наименее насыщенных нишах рынка: жилые дома эконом- и премиум-класса.

– Стихийное желание белорусов обезопасить свои сбережения вылилось в дефицит не только валюты, но и некоторых продуктов, бытовой техники. Как этот ажиотаж коснулся рынка жилья?

– Равнозначное сужение емкости рынка в целом, а также существовавший задолго до наступления так называемого валютного кризиса хронический дефицит предложения действительно спровоцировали определенный ажиотаж.

Наиболее явный рост активности потребителей наблюдался в статистике сделок по приобретению самых доступных и самых престижных квадратных метров нашей столицы. Таким образом, одни проявляли свое стремление разместить белорусскую денежную массу в активе, исконно обладающем эквивалентной стоимостью в иностранной валюте, другие же торопились с решением жилищного вопроса на фоне снижения реальных доходов и стремительного сокращения ипотечного кредитования.

– На этом же фоне можно ожидать переориентации покупателей на более доступное жилье?

– Этого не было и два года назад. Думается, что и в этот раз не потребительские предпочтения будут упрощаться, а само количество желающих приобрести квартиру уменьшится, за счет чего в краткосрочной перспективе возможно сужение емкости рынка спроса для каждого класса и типа жилых помещений.

– На рынке снова начнется массовая «заморозка» проектов на разных этапах строительства?

– Недостаток собственных средств застройщиков, перебои в функционировании кредитных программ являются «хроническими» проблемами столичного рынка недвижимости в последние два года.

Стоит отметить, что подавляющее число строительных компаний до сих пор успешно справлялось с имевшими место шоками рынка. Очевидно, что далеко не все застройщики оперативно разработали комплекс мер по предотвращению возросших рисков незавершения строительства и компенсации роста себестоимости строительства. Однако, во-первых, обозначенная ситуация носит временный характер, во-вторых, данная характеристика не может быть использована в качестве «портрета» всего рынка коммерческого долевого строительства жилья. Существуют компании, поведение которых отличается поступательным и системным подходом. Как правило, это крупные строительные организации, ведущие реализацию крупных или имиджевых проектов и поддерживающие рынок в более-менее стабильном состоянии, в то время как остальные застройщики определяются с корректировкой существующей или выбором новой стратегии своего поведения в изменившихся условиях бизнеса.

Таким образом, едва ли стоит ожидать «громких» новостей, связанных с «заморозкой» строительных проектов в краткосрочной и даже среднесрочной перспективе. Наиболее реалистичным в этой связи представляется сценарий, при котором подавляющее число уже начатых проектов будет доведено до своего логического завершения.

– В этом году цены на рынке недвижимости будут стремиться к какому-то новому дну?

– Я бы вообще дна не искал и не говорил о нем. Имел место так называемый шок рынка в макроэкономическом масштабе, который оказал влияние и на локальный рынок недвижимости. В настоящее время большинство игроков находится в состоянии выработки комплекса мер по нивелированию негативных последствий, вызванных девальвацией и валютным кризисом. Некоторые застройщики уже приняли новые правила игры и скорректировали свою ценовую стратегию, а также общую политику реализации строительных проектов. Как поступят те застройщики, которые приостановили заключение договоров с дольщиками, будет цена падать или расти – наверняка не известно. Ясно одно: хорошо будут продавать лишь те, чьи цены учитывают изменившуюся платежеспособность населения.

К вопросу же определения очередного ценового дна можно будет вернуться после того, как на рынке недвижимости будет выработан более-менее консолидированный подход к определению ценовой политики, отсутствие которого, к слову, отчасти также сдерживает потребительскую активность.