Сколько будет стоить жилье в ближайшие полгода?

История, когда рос доллар, уже случалась. Основные этапы взаимоотношений доллар - квадратный метр выглядели так: к концу 2008-го банки перестали выдавать кредиты на жилье, потом 2 января 2009-го сразу на 20% вырос доллар, потом еще чуть-чуть… Цены на жилье в долларовом (но не в рублевом!) эквиваленте пропорционально снизились. Еще через несколько месяцев жилищное кредитование возобновилось по более высоким ставкам. А в 2010-м наступило равновесие: стабильный доллар, стабильные цены на жилье, стабильно растущие новостройки.

Нынешняя ситуация похожа на ту, что было пару лет назад. А как поведут себя цены в этот раз?

На вторичном рынке - без перемен? 

- Прогнозы на год делать рано, так что ограничимся ближайшим полугодием, - объясняет председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Николай Простолупов. - 90% сделок купли-продажи совершаются по цепочке: человек продает свою квартиру и покупает другую, или побольше, или две поменьше. Кредиты люди брали для улучшения своих жилищных условий в основном небольшие, в белорусских рублях, по 10-15 тысяч долларов в эквиваленте. Так что подорожание кредитов на 3-5% роли не сыграет. Кстати, в позапрошлом году поднимали ставки по кредитам - и это не парализовало рынок.

Проблема не в том, что банки увеличивают ставки - проблема в том, что многие вообще притормозили выдачу кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. А вот это уже нарушает цепочечные сделки.

И еще одна трудность - кредит выдан в рублях, но его невозможно конвертировать в валюту. А подавляющее большинство продавцов не готовы продавать за белорусские рубли. А те, что и готовы, не понимают, по какому курсу считать, чтобы не прогадать.

И нынешняя ситуация в ближайшие полгода не приведет ни к увеличению цен на вторичном рынке, ни к уменьшению. Просто сделок становится меньше.

Новостройки подорожают 

- Часть застройщиков, которые продают жилье через жилищные облигации, просто увеличили стоимость облигаций (одна облигация - один квадратный метр. - Прим. ред.) на 10% - как разрешено Нацбанком при работе с юрлицами, - продолжает Николай Простолупов. - Полагаю, что стоимость квадратного метра у застройщиков в долларовом эквиваленте не изменится, а в рублевом как минимум на эти 10% в течение полугода вырастет. Поднять стоимость на ровном месте на 10% довольно сложно будет застройщикам, которые уже заключили договора долевого строительства - по заключенным договорам стоимость можно увеличивать только на индекс СМР, который устанавливает Минстройархитектуры. Но, как показывает практика, в итоге индекс СМР за год вырастает на все 20%. Чудес не бывает - если растут стройматериалы в цене, энергоносители, то будет расти и индекс СМР.

Кроме того, нужно понимать, что большинство частных застройщиков работает не на своих, а на привлеченных ресурсах. А привлеченные ресурсы - часто валютные кредиты. И как им выкручиваться, если не поднимать цены? Конечно, масса застройщиков брала не белорусские рубли под 20%, а иностранные ресурсы под гораздо меньшие проценты. Но отдавать все равно нужно в валюте, а валюту - покупать, и уже не по курсу Нацбанка, а, как минимум, по курсу Нацбанка плюс 10%.

- Стройки не станут?

- Строительство не остановится. Эта отрасль всегда была самодостаточной и прибыльной.

- А если доллар вырастет больше чем на 10%?

- В белорусских рублях цена на новостройки подрастет. В долларовом эквиваленте по межбанковскому курсу (он сейчас 3400. - Прим. ред.) останется прежней.

Застройщики: цены вырастут не моментально 

- Самое худшее - это неопределенность, - прокомментировал нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости председатель собрания акционеров "Ареса-Сервис" Сергей Коренько. - Тяжело сейчас просчитать себестоимость импортных материалов, тяжело просчитать курс валюты, если берут валютные займы… Будет ли удорожание? Если не будут расти доходы населения, если не будут доступны кредиты и т.д., то будет не удорожание, а снижение покупательской способности. Что можно прогнозировать? Долевое строительство оплачивается в белорусских рублях. Сильно цены не поднимешь, потому что брать не будут. А не будешь продавать - стройка остановится, чего застройщики, естественно, не допустят.

- 90% стройматериалов производятся в Беларуси, - рассуждает гендиректор группы компаний "Юнивест-М" Владимир Здобнов. - Поэтому одномоментно из-за повышения курса доллара цены не вырастут. Если и подорожают на 10% импортные стройматериалы, то стоимость строительства может вырасти на 3%. Если будет увеличиваться стоимость белорусских стройматериалов, естественно, будет быстрей расти стоимость строительства.

Версия риелторов: те, у кого есть наличные, выигрывают 

- Как ни странно, цена в реальных сделках купли-продажи квартир за последнюю неделю даже поднялась, - говорит начальник управления продаж вторичного рынка жилья АН "Твоя Столица" Светлана Куделко. - Но эта статистика появилась потому, что сделки с социальным жильем, то есть с привлечением кредита, сейчас практически отсутствуют из-за невозможности конвертировать. Сегодня на рынке остались покупатели, которым не нужно конвертировать деньги. Это довольно состоятельные люди, которые и покупают жилье покомфортней. Поэтому и цена сделки увеличилась.

Ситуация, не смотря ни на что, остается стабильной – цены не растут и не падают.

БУДЬ В КУРСЕ!

Что такое индекс СМР

Для тех, кто уже строится по договорам, стоимость может подрасти только на индекс СМР. Есть договоры, где в цене заложен прогнозный индекс СМР. Если за время строительства дома индекс СМР превысил прогнозный, придется доплатить застройщику.

Если в договоре указано, что не оплаченная сумма индексируется на СМР, то цена на жилье растет постепенно. В прошлом году это было 101-102% в месяц.